Il futuro? Invertire il processo e trovare il worklife balance
Il retail è il settore più analizzato del momento. Sviluppo o declino? Oggi l’associazione è immediata: retail uguale Shopping Center. E poi c’è la “finanza”, nel senso tipico di equity, leva, investitori, IRR, VAN eccetera. Cosa li lega? Con l’industry real estate la finanza alloca grandi quantità di capitali con un unico investimento: il centro commerciale, enorme, costruito in prefabbricato non bello a vedersi esternamente, ma che al suo interno imita, a volte scimmiotta, la “piazza urbana”. Un luogo di aggregazione, non naturale, a cui si dà la connotazione di luogo di shopping mettendo negozi. Gli affitti dei retailers garantiscono i ritorni dell’investimento che la finanza pretende. Ma il mondo è cambiato, il sistema economico, la mobilità, il modo di lavorare, il modo di consumare, il modo di gestire il tempo libero, c’è l’e-commerce. Quella parte di finanza che si è vestita da “real estate” che si trova oggi a gestire portafogli multimiliardari di grandi scatole di prefabbricato basate sul trittico Retail-Shopping Center-Finanza, corre ai ripari, a mio vedere in modo un po’ scomposto. Tentare di sostituire i negozi tradizionali con entertainment, wellness, cultura allo scopo di mantenere in vita quella piccola comunità artificiale che si aggrega intorno alla “piazza”, fa saltare l’equilibrio. L’entertainment, fa attrazione, ma non paga i canoni dei negozi tradizionali e non batte l’e-commerce da solo. Il futuro del retail non passerà solo per i centri commerciali tradizionali a cui fare un restyling. Cosa fare per il futuro, difficile rispondere. Ma il pensiero naturale è quello di invertire il processo. Creare luoghi nuovi pensati per le “comunità naturali” di persone e con lo scopo di soddisfare le loro esigenze, non indurle. I volumi, le architetture, le infrastrutture si plasmano intorno a queste comunità con lo scopo di trovare il “worklife balance”. Così si può ricreare quel legame diretto real estate-finanza da cui non si può prescindere, ma dove la finanza non è più il fine ultimo ma il mezzo e il real estate torna a dettare le regole. E’ su questi driver che si è basata l’esperienza di Aeroporti di Roma nel ideare, progettare e a breve costruire “Hubtown”, il nuovo quartiere urbano dell’aeroporto di Fiumicino concepita come collante di attività dove convivono lavoro, uffici, un innovation center, lo shopping e la ristorazione, hospitality e congressualità, entertainment e wellness. Tutte le esigenze di una comunità naturale di più di 40.000 lavoratori e 43 milioni di passeggeri che partono e arrivano da più di 200 destinazioni nel mondo. Davide Padoa, CEO di Design International con cui ADR ha sviluppato il concept di Hubtown, dice: “Hubtown capovolge i paradigmi, trasformando uno dei luoghi di transito più frequentati al mondo in un polo di incontro, di ricerca, lavoro e svago, attraverso la creazione di una città aeroportuale per una comunità in movimento”. All’interno di questa comunità trova sua naturale collocazione il retail di Hubtown con più di 8.500 mq, fatto di supermercato, di palestra, di centro medico, di centro congressi con eventi e spettacoli, di negozi a servizio della comunità aeroportuale, dei passeggeri, delle aziende che vi lavoreranno, dei loro clienti e fornitori. L’e-commerce non sarà più un nemico, ma sarà componente naturale di questa comunità e di questo nuovo quartiere urbano.
Di Filippo-Maria Carbonari
Direttore Real Estate di Aeroporti di Roma
pubblicato su il Quotidiano Immobiliare
